Rosalind Evans
Der Markt für Gewerbeimmobilien (CRE) zeigt Anzeichen einer Erholung, die durch günstige Zinsentwicklungen begünstigt wird. Die Erholung in den Bereichen Büro-, Einzelhandels- und Mehrfamilienhäuser ist jedoch alles andere als einheitlich. Der Weg nach vorne bleibt komplex, mit Verbesserungen in einigen Bereichen und anhaltenden Herausforderungen in anderen.
Zinssenkungen signalisieren Erholung
Die Entscheidung der Federal Reserve, die Zinssätze im September um 50 Basispunkte zu senken, markierte einen Wendepunkt für Gewerbeimmobilien. Die Analysten von Wells Fargo bezeichneten die Änderung der Politik als „den bemerkenswertesten Impuls“ für den CRE-Sektor. Auch wenn dies keine „Wunderwaffe“ ist, so legen sie doch „den Grundstein für eine Erholung bei Gewerbeimmobilien“, so die Analysten in einem Folgebericht.
Niedrigere Kreditkosten sind für Immobilien besonders wichtig, da sie die finanzielle Belastung von Käufern und Verkäufern verringern. Alan Todd, Leiter der Strategie für gewerbliche hypothekarisch besicherte Wertpapiere bei der Bank of America, stellte fest: „Wenn die Fed erst einmal anfängt, die Zinsen zu senken, wird sie auf diesem Weg weitergehen, was ein Gefühl der Stabilität fördert.“ Dies schafft ein Umfeld, das „Anreize für Kreditnehmer schafft, von der Seitenlinie wegzukommen und zu handeln“, fügte Todd hinzu.
Verkäufe im Aufwind
Nach stagnierenden Umsätzen gab es auf dem CRE-Markt erste Anzeichen von Wachstum. Willy Walker, CEO von Walker & Dunlop, erklärte: „Die Stimmung im Sektor verbessert sich, und die Refinanzierungs- und Verkaufsvolumina nehmen zu.“
Das zweite Quartal 2024 markierte den ersten vierteljährlichen Umsatzanstieg seit 2022, vor allem angetrieben durch den Mehrfamilienhaussektor. Die Altus Group meldete Transaktionen im Wert von über 40 Milliarden Dollar, was einem Anstieg von 13,9 % gegenüber dem Vorquartal entspricht. Auch die Immobilienbewertungen begannen sich zu erholen, und der MSCI U.S. REIT Index verzeichnete seit dem Frühjahr stetige Gewinne.
Es bleiben jedoch Herausforderungen. „Der Weg nach vorne wird wahrscheinlich uneinheitlich sein“, warnten die Analysten, da einige Teilsektoren mehr Hürden zu überwinden haben als andere.
Herausforderungen im Bürosektor bleiben bestehen
Der Büroimmobiliensektor hat trotz einer leichten Verbesserung der Nettoabsorption weiterhin mit erheblichem Gegenwind zu kämpfen. Wells Fargo meldete zum ersten Mal seit 2022 eine positive Nettoabsorption von über 2 Millionen Quadratfuß.
„Obwohl bescheiden, war dies das beste Ergebnis seit Q4-2021“, so die Analysten. Dennoch bleibt der Büroleerstand ein drängendes Problem, da die Verfügbarkeit einen Höchststand von 16,7% erreicht hat.
Die Verlagerung auf hybride Arbeitsformen hat die Erholungsbemühungen weiter erschwert. In Städten wie Manhattan erreichte die Bürobelegung im Juni 2024 77% des Niveaus von 2019, den höchsten Stand seit Februar 2023. Chad Littell, National Director bei der CoStar Group, erklärte: „Während andere Immobilientypen wieder Fuß fassen, könnte das Büro einen längeren Weg vor sich haben – vielleicht noch ein Jahr oder länger, bevor sich die Preise stabilisieren.“
Starke Nachfrage nach Mehrfamilienhaus-Immobilien
Der Sektor der Mehrfamilienhäuser hat dagegen ein deutliches Wachstum erfahren. Wells Fargo berichtete, dass die Nettoabsorption den höchsten Stand seit drei Jahren erreicht hat, da die Haushalte von der besseren Verfügbarkeit von Wohnraum und den überschaubaren Mietsteigerungen profitierten.
Obwohl sich das Mietwachstum bei Mehrfamilienhäusern von zweistelligen Raten im Jahr 2021 auf heute etwa 1 % verlangsamt hat, bleibt die Nachfrage hoch. RentCafe geht davon aus, dass bis Ende 2024 eine Rekordzahl von 518.000 Mietwohnungen fertiggestellt werden wird, was die robuste Entwicklung in diesem Sektor widerspiegelt.
Die hohen Kosten für Wohneigentum treiben viele Verbraucher in Richtung Miete. Die Daten von Wells Fargo zeigen, dass die durchschnittliche Hypothekenzahlung im zweiten Quartal 2024 bei 2.248 $ lag – 31% höher als die durchschnittliche Miete von 1.712 $. Stabilisierte Leerstandsquoten, die sich bei 7,8 % halten, deuten ebenfalls auf ein gesünderes Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hin.
Für die Zukunft sind die Analysten optimistisch. „Die hohen Kosten für Wohneigentum dürften die Mietnachfrage weiterhin stützen“, so Wells Fargo und verweist auf das anhaltende Wachstum im Mehrfamilienhaussektor.
Eine Erholung im Gange
Während einige Bereiche des Gewerbeimmobilienmarktes an Fahrt gewinnen, bleibt die Erholung insgesamt uneinheitlich. Mehrfamilienhäuser haben sich als Lichtblick erwiesen, während der Bürosektor mit Leerständen und strukturellen Problemen zu kämpfen hat. Da weitere Zinssenkungen in Aussicht stehen, stabilisiert sich der Markt allmählich. Walker sagte: „Die Erholung des Sektors ist im Gange, aber es wird einige Zeit dauern, bis sie wieder voll in Schwung kommt.“
Angesichts der erneuten Konzentration auf Wachstumschancen sollten Anleger ihre Strategien überprüfen und sich jetzt mit der sich verändernden CRE-Landschaft befassen.
