Rosalind Evans
Die Entwicklung des Wohnungsmarktes im Frühjahr stellt vorgefasste Meinungen in Frage, die von einer Abkühlung der Preise und des Wettbewerbs ausgingen. Im Gegensatz zu den erwarteten Auswirkungen der höheren Hypothekenzinsen, der historisch dämpfenden Nachfrage und der Immobilienpreise ist die Marktdynamik in diesem Jahr erstaunlich robust. Die anhaltende Knappheit an verfügbaren Wohnungen und die unerschwinglichen Kosten für eine Modernisierung halten den Markt eng und wettbewerbsfähig. Hauseigentümer befinden sich in einer Zwickmühle, da sie nicht bereit sind, ihre Immobilien zu vermarkten, da die finanziellen Auswirkungen eines Aufstieges sehr hoch sind, was als Lock-in-Effekt bekannt ist.
Die Preise für Eigenheime stiegen im Februar um 5,5 % gegenüber dem Vorjahr, eine Statistik von CoreLogic, die auf einen Markt hinweist, der trotz der finanziellen Hindernisse mit Aktivität brummt. Obwohl sich diese jährliche Wachstumsrate leicht verlangsamt hat, war der Sprung von Januar auf Februar fast doppelt so hoch wie die saisonale Norm, was auf einen robusten Start in den Frühjahrsmarkt hindeutet, auch wenn die Zinssätze steigen. Der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek schwankte und erreichte im vergangenen Oktober kurzzeitig einen Höchststand von über 8 %, bevor er sich wieder im Bereich von 6 % einpendelte, um dann im Februar wieder über 7 % zu steigen. Es wurde erwartet, dass diese Fluktuation den Markt abkühlen würde, doch die Verkäufe von neu gebauten Häusern stiegen im Februar im Vergleich zum Vorjahr um fast 6 % und trotzten damit diesen Erwartungen.
Der Kern des Problems liegt im Angebot an bestehenden Wohnungen, das nach wie vor kritisch niedrig ist. Die Zahl der Neuzugänge hat in diesem Frühjahr im Vergleich zum Vorjahr zugenommen, aber das Gesamtangebot liegt immer noch 40 % unter dem Niveau vor der Pandemie. Die derzeitigen Hausbesitzer sind in einem Lock-in-Effekt gefangen; die finanzielle Belastung für die Modernisierung ihrer Häuser ist erschreckend hoch geworden und hält sie davon ab, ihre Immobilien anzubieten. Andy Walden, Vizepräsident für Unternehmensforschung bei ICE, verdeutlicht die Situation: „Niedrigere Preise würden vielen die Rechnung erleichtern und einen Umzug erschwinglicher machen. Aber unterm Strich gibt es weiterhin zu wenige Wohnungen für zu viele Käufer“, was das anhaltende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Markt verdeutlicht.
Die finanziellen Auswirkungen einer Modernisierung sind drastisch: In der Vergangenheit führte der Umzug in eine 25 % teurere Wohnung zu einer Erhöhung der monatlichen Rate um etwa 40 %, d. h. etwa 400 Dollar. Heute ist diese Zahl auf einen Anstieg von 132 % oder etwa 1.800 $ für denselben Umzug hochgeschnellt. Diese Unterschiede sind in Hochkostengebieten noch ausgeprägter, was die weitreichenden Auswirkungen des Lock-in-Effekts auf verschiedenen Märkten verdeutlicht.
Trotz dieser Herausforderungen könnte eine mögliche Senkung der Hypothekenzinsen für Erleichterung sorgen. Ein Rückgang um 6 % oder 5 % könnte die Durchführbarkeit einer Modernisierung verbessern, obwohl die Zahlungen immer noch deutlich über dem langfristigen Durchschnitt liegen würden. Die Tatsache, dass es viele Hausbesitzer mit historisch niedrigen Hypothekenzinsen gibt, verschärft das Problem, insbesondere in teuren Märkten wie Kalifornien, wo der finanzielle Anreiz für einen Umzug noch größer ist.
Außerdem hat die US-Wohnungslandschaft einen neuen Meilenstein erreicht: Nach Angaben von Zillow sind inzwischen 550 Städte als „Millionenstädte“ eingestuft. Dieser Anstieg unterstreicht die anhaltende Eskalation der Immobilienwerte, was die Marktdynamik weiter erschwert.
Der Frühjahrsmarkt für Wohnimmobilien befindet sich in einem komplexen Zusammenspiel von hoher Nachfrage, begrenztem Angebot und den erschreckenden Kosten für einen Umzug nach oben, die durch den Lock-in-Effekt und die hohen Hypothekenzinsen verursacht werden. Bis ein grundlegendes Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wiederhergestellt ist, werden Hausbesitzer und potenzielle Käufer gleichermaßen mit einer schwierigen Marktlandschaft konfrontiert sein, die durch hohe Kosten und begrenzte Möglichkeiten gekennzeichnet ist. Die Zukunft des Wohnungsmarktes hängt davon ab, ein Gleichgewicht zu finden, was strategische politische Interventionen und Marktanpassungen erfordert.
