Rosalind Evans
Die National Association of Realtors meldete, dass sich die Verkäufe von Eigenheimen im Mai gegenüber April kaum verändert haben, mit einem geringfügigen Anstieg von 0,2 %, was einer annualisierten, saisonbereinigten Rate von 4,30 Millionen Einheiten entspricht. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist der Umsatz jedoch deutlich um 20,4 % zurückgegangen.
Mehrere Faktoren tragen zu dem langsamen Verkaufsrhythmus im Frühjahr bei, darunter hohe Immobilienpreise, ein Anstieg der Hypothekenzinsen und ein kritischer Mangel an Immobilien auf dem Markt.
Ende Mai wurden auf dem Wohnungsmarkt nur 1,08 Millionen Wohnungen angeboten, ein Rückgang von 6,1 % gegenüber Mai letzten Jahres. Bei der derzeitigen Verkaufsrate würde dies einem Angebot entsprechen, das für drei Monate ausreicht. Ein Angebot von sechs Monaten ist in der Regel ein Indikator für einen ausgeglichenen Markt. Vor der Pandemie gab es auf dem Wohnungsmarkt fast doppelt so viele verfügbare Wohnungen wie heute.
Laut Lawrence Yun, Chefökonom der National Association of Realtors, werden neue Häuser aufgrund des Überangebots in einem Tempo verkauft, das an die Zeit vor der Pandemie erinnert. Die Verkäufe bestehender Häuser sind jedoch deutlich zurückgegangen, da das Angebot derzeit etwa halb so groß ist wie im Jahr 2019.
Die Verkäufe im Mai basieren auf abgeschlossenen Transaktionen, die wahrscheinlich als Verträge im März und April begannen. In dieser Zeit unterlagen die Hypothekenzinsen Schwankungen. Der durchschnittliche Vertragszins für die beliebte 30-jährige Festhypothek begann im März bei über 7 %, fiel kurzzeitig auf fast 6 %, stieg dann wieder an und lag im April meist bei 6,5 %.
Trotz der schleppenden Verkaufsrate hat die anhaltende Nachfrage einen stärkeren Rückgang der Immobilienpreise verhindert. Im Mai lag der Medianpreis für ein gebrauchtes Haus bei 396.100 $, ein Rückgang von 3,1 % gegenüber Mai 2022. Während die Preise im Nordosten und Mittleren Westen gestiegen sind, sind sie im Süden und Westen gesunken.
Dies ist zwar der stärkste Preisrückgang seit mehr als zehn Jahren, doch handelt es sich um eine Medianberechnung, die tendenziell die Kategorie von Häusern begünstigt, die am meisten verkauft wird. Gegenwärtig stoßen Wohnungen mit niedrigeren Preisen auf das größte Interesse. In allen Preiskategorien sind die Verkaufszahlen im Vergleich zum Vorjahr gesunken, wobei die Häuser im Bereich von 250.000 bis 500.000 $ einen Rückgang von 12 % und die Häuser zwischen 750.000 und 1 Mio. $ einen Rückgang von 21 % verzeichneten. Andere Preisindizes, die wiederholte Verkäufe ähnlicher Häuser widerspiegeln, deuten auf einen Preisanstieg hin.
Das Tauziehen zwischen starker Nachfrage und begrenztem Angebot hält einen wettbewerbsfähigen Markt aufrecht. Etwa ein Drittel der Immobilien wurde über dem Angebotspreis verkauft. Häuser blieben im Mai durchschnittlich 18 Tage auf dem Markt, ein Rückgang gegenüber 22 Tagen im April, aber ein Anstieg gegenüber 16 Tagen im Mai 2022. Im Mai waren fast drei Viertel der verkauften Häuser weniger als einen Monat lang auf dem Markt.
Danielle Hale, Chefvolkswirtin von Realtor.com, prognostiziert für das Jahr 2023 eine schwierige Situation für Käufer, da weniger Hausbesitzer verkaufen wollen. Ein möglicher Silberstreif am Horizont ist jedoch der prognostizierte allmähliche Rückgang der Hypothekenzinsen und die Stabilisierung der hohen Wohnkosten aufgrund eines anhaltenden Rückgangs der Immobilienpreise.
Der Beginn der Sommersaison spiegelt den Frühjahrsmarkt mit langsameren Verkäufen wider, die auf ein knappes Angebot zurückzuführen sind. Ein Bericht des Immobilienmaklers Redfin verzeichnete in den vier Wochen bis zum 18. Juni einen Rückgang der ausstehenden Hausverkäufe um 16 % gegenüber dem Vorjahr. Diese schwebenden Verkäufe spiegeln unterzeichnete Verträge wider, nicht abgeschlossene Verkäufe.
Trotz des Umsatzrückgangs meldete Redfin einen Anstieg der Anfragen für Besichtigungen und andere Dienstleistungen im Frühstadium des Kaufs um 11 % im Vergleich zum Vorjahr. Auf dem Markt gibt es einen Überschuss an Käufern und ein Defizit an zum Verkauf stehenden Häusern, wobei die Zahl der neuen Angebote im Vergleich zum Vorjahr um 24 % gesunken ist. Die Gesamtzahl der verfügbaren Wohnungen ist um 8 % zurückgegangen, was den stärksten Rückgang innerhalb eines Jahres darstellt.
Die derzeitige Lage auf dem Wohnungsmarkt stellt Käufer vor große Herausforderungen. Trotz des rückläufigen Absatzes ist die Nachfrage nach wie vor groß, was zu einem wettbewerbsintensiven Markt führt, der sich in absehbarer Zeit nicht abkühlen dürfte. Die Knappheit der zum Verkauf stehenden Immobilien in Verbindung mit hohen Preisen und schwankenden Hypothekenzinsen stellt eine komplexe Situation für Käufer und Verkäufer dar. Im weiteren Verlauf wird es interessant sein zu beobachten, wie sich der Markt auf diese Trends einstellt und ob Maßnahmen zur Beseitigung des Ungleichgewichts ergriffen werden.
