Rosalind Evans
Experten weisen auf Schwedens Anfälligkeit für eskalierende Zinsen hin.
Schwedischer Immobilienmarkt steht vor Turbulenzen aufgrund erhöhter Short-Positionen von Hedge-Fonds in diesem Jahr. Investoren wetten verstärkt gegen den schwedischen Immobilienmarkt, da sie davon ausgehen, dass sich steigende Zinsen auf die inländischen Immobilienpreise auswirken und die Abhängigkeit des Sektors von knappen Bankkrediten offenlegen. Die Besorgnis wurde noch verstärkt, als S&P vor kurzem seine Bedenken hinsichtlich der SBB, einem der wichtigsten Marktteilnehmer, äußerte, die kurzfristige Schulden refinanzieren muss, die innerhalb des Jahres fällig werden. Das Kreditrating der SBB wurde aufgrund der hohen Verschuldung und der austrocknenden Marktliquidität auf Ramschstatus herabgestuft.
Die Befürchtung der Anleger ist, dass die Warnungen von S&P auf Probleme für eine Branche hinweisen, die mit steigenden Zinsen und sinkenden Immobilienpreisen zu kämpfen hat. „Je mehr wir Schweden untersuchen, desto beunruhigender wird das Bild“, sagte James McMorrow, Wirtschaftswissenschaftler für Gewerbeimmobilien in Europa bei Capital Economics.
In den letzten zehn Jahren nutzten weltweit gewerbliche Immobilienunternehmen steigende Immobilienwerte und niedrige Zinssätze, um Schulden anzuhäufen. Viele stehen jedoch vor der Aufgabe, ihre Schulden zu refinanzieren, während die Zinssätze den höchsten Stand seit der Finanzkrise 2008 erreichen. Die Abhängigkeit der Branche von kurzfristigen Schulden hat Schweden in den Fokus von Analysten und Händlern gerückt. Nach Angaben des Datenanbieters Breakout Point erreichten die Short-Positionen von Hedgefonds im schwedischen Immobiliensektor in diesem Jahr den höchsten Stand seit über zehn Jahren.
Der Ausverkauf der SBB betraf inländische Wettbewerber im Bereich Wohn- und Gewerbeimmobilien wie Fabege, Fastighets und Corem, die in diesem Jahr ebenfalls verstärkt ins Visier von Leerverkäufern geraten sind. Schwedische Immobilienunternehmen waren fünf der zehn Aktien mit der schlechtesten Performance im europäischen Stoxx 600 Index.
Charles Boissier, Leiter des europäischen Immobiliensektors bei UBS Research, bemerkte, dass der Immobiliensektor in den letzten 10-15 Jahren aggressiv gehebelt hat, ein Trend, der nicht nur in Schweden, sondern auch in Deutschland und anderen Märkten zu beobachten war. Auch die Immobilienrenditen werden voraussichtlich steigen, da die Zinsen und die Kosten für Schulden steigen.
In den nächsten fünf Jahren werden Anleihen schwedischer Immobilienkonzerne im Gesamtwert von rund 40 Mrd. $ fällig, davon 10 Mrd. $ im Jahr 2023. Etwa 70 Prozent der schwedischen Immobilienanleihen sind variabel verzinst, verglichen mit nur 2 Prozent in der Eurozone. „Diese Faktoren machen schwedische Immobilien und schwedische Immobilienunternehmen besonders anfällig für höhere Zinsen“, so McMorrow von Capital Economics.
Trotz dieser Situation spielte Charles Boissier von UBS die Risiken herunter. Er wies darauf hin, dass nur 16 Prozent der Schulden der großen börsennotierten Immobiliengesellschaften in Europa vor Ende nächsten Jahres fällig sind, was eine weit verbreitete Liquiditätskrise unwahrscheinlich macht.
Die SBB, einer der Hauptakteure im schwedischen Immobiliensektor, steht im Mittelpunkt der Besorgnis der Anleger, insbesondere nach der Herabstufung ihrer Kreditwürdigkeit durch S&P. Die Aktien des Unternehmens sind in dieser Woche um 40 Prozent eingebrochen und haben damit den niedrigsten Stand seit fünf Jahren erreicht. Seit Anfang letzten Jahres sind sie um 90 Prozent gefallen.
Im Februar 2022 kündigte Viceroy Research unter der Leitung von Fraser Perring eine Leerverkaufsempfehlung für die Aktie an und bezeichnete die SBB als eine „schuldengetriebene Anhäufung von mietkontrollierten Vermögenswerten“. Die SBB wies den Kurzbericht zurück und behauptete, er enthalte „mehrere wesentliche Fehler, irreführende Annahmen und unbegründete Behauptungen“.
Hedge-Fonds haben ihre Short-Positionen gegenüber den Aktien des Unternehmens erheblich ausgeweitet. Sie stiegen von 18,3 Prozent der ausstehenden Aktien zu Beginn des Jahres auf 24,1 Prozent, wie Daten von S&P Global Market Intelligence zeigen. Laut den Daten von Breakout Point gehören Marshall Wace, Gladstone Capital und Perbak Capital zu den Fonds, die gegen das Unternehmen wetten.
Aber auch andere inländische Konkurrenten der SBB werden voraussichtlich ähnlichem Druck ausgesetzt sein. Mit einer durchschnittlichen Beleihungsquote von etwa 45 Prozent ist die Quote der schwedischen börsennotierten Immobiliengesellschaften die dritthöchste in Europa, nach Norwegen und Italien, so Mark Unsworth von Oxford Economics. „Was wir erleben könnten, ist, dass die Aktien mit dem höchsten Verschuldungsgrad mit Refinanzierungsproblemen zu kämpfen haben“, sagte er.
Die Anleger sind an der Entwicklung der schwedischen Immobilienbranche interessiert, was zum Teil auf die Empfindlichkeit des Landes gegenüber höheren Zinssätzen zurückzuführen ist. Das bedeutet, dass sich die Auswirkungen einer strengeren Geldpolitik wahrscheinlich früher zeigen werden als in anderen Ländern. Im vergangenen Jahr hat die Riksbank, die schwedische Zentralbank, die Zinsen von null auf 3,5 Prozent angehoben.
„Schweden könnte als Warnung für andere europäische Volkswirtschaften dienen, und das ist der Grund, warum die Märkte aufmerksam sind“, sagte Simon Harvey, Leiter der Devisenanalyse bei Monex Europe.
Trotz der aufkommenden Bedenken bleibt Charles Boissier von UBS optimistisch und spielt das potenzielle Risiko herunter. Er wies darauf hin, dass nur 16 Prozent der von großen börsennotierten Immobiliengesellschaften in Europa gehaltenen Schulden bis Ende nächsten Jahres fällig werden, was eine weit verbreitete Liquiditätskrise unwahrscheinlich macht.
Die Ängste der Anleger konzentrierten sich jedoch hauptsächlich auf die SBB, die ihre Dividende und eine Bezugsrechtsemission streichen musste, nachdem S&P ihr Schuldenrating herabgesetzt hatte. Die Aktien des Unternehmens sind in dieser Woche um 40 Prozent eingebrochen und haben damit den niedrigsten Stand seit fünf Jahren erreicht. Seit Anfang letzten Jahres sind sie um 90 Prozent gefallen.
